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关于《玉林市物业专项维修资金管理办法(草案)》的解读

2020-01-03 08:00     来源:玉林市人民政府
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一、制定背景

在《中华人民共和国物权法》实施后,以及《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令 第379号)经过两次修改,2013年《广西壮族自治区物业管理条例》(广西壮族自治区人大常委会公告第十一届59号)实施,仍没有对物业专项维修资金管理问题作出明确的可操作性规定,而仅仅依照《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号)对物业专项维修资金管理问题进行处理,并不能契合我市物业专项维修资金管理的实际需要。

二、制定的必要性及依据

(一)制定必要性

随着我市建设工程项目越来越多,但建设工程的质量却跟不上,导致实践中物业在交付使用后出现各种各样的问题,如果仍在保修期内则由建设单位承担维修责任,但是许多物业在使用过程中一般在保修期满后才出现问题。这时候只能靠业主自行维修,需要用到物业专项维修资金来对相关业主的共用设施、设备进行维修、更新、改造。然而,关于物业专项维修资金的归集、使用、监督管理等法律、法规规定较少,不同的地方收费标准不一,计算方式不同,在实际操作中比较混乱,因而需要结合我市的实际情况,加快物业专项维修资金的立法,为解决相关问题提供有力支持,从而规范我市物业专项维修资金管理,提高物业使用质量,改善居民居住环境,促进社会和谐发展。为贯彻落实《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广西壮族自治区物业管理条例》的精神,促进我市物业专项维修资金管理规范化发展,保障物业必要修缮,维护物业正常使用,制定《办法》是十分必要的。

(二)制定依据

1. 《中华人民共和国物权法》;

2.《中华人民共和国监察法》;

3.《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第666号);

4.《广西壮族自治区物业管理条例》(广西壮族自治区人大常委会公告第十一届59号)。

三、起草过程

根据《玉林市人民政府办公室关于印发玉林市人民政府2017年立法工作计划的通知》(玉政办函[2017]39号)文件精神,市住建委于20176月开始启动《办法》的起草工作,通过深入调研,借鉴其他城市的做法,比如向柳州市住宅专项维修资金管理中心借鉴关于管理机构设立、专户管理银行操作办法等,在征询各方面意见的基础上,不断修改、完善《办法》。

四、《办法》适用范围

《办法》的适用范围是本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、使用、监督管理。

五、《办法》主要内容

《办法》共包括六个方面内容:

第一部分,总则。明确了立法目的和依据、适用范围和物业专项维修资金管理的机构设置、专户管理银行的确定方式等基本内容。

第二部分,物业专项维修资金的交存。明确物业专项维修资金的交存范围和标准,规范交存办理程序;明确业主大会可以决定不由管理机构代管,而另行委托管理单位管理;明确专项维修资金交存的前后衔接事项。在规章实施前,未交存物业专项维修资金的,可以由业主大会决定是否交存;已经由物业公司代收代管的维修资金,可以由业主大会决定是否移交管理机构管理等。

第三部分,物业专项维修资金的使用。明确专项维修资金的使用范围,即专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;明确专项维修资金使用的办理程序;明确紧急情况下代为组织维修的职责,维修资金的预拨程序。

第四部分,物业专项维修资金监督管理。明确管理机构、物业管理单位及业主委员会每年应当与专户管理银行对账,物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的审计监督等。

第五部分,法律责任。明确行政处罚、追回挪用维修资金等责任情形。

第六部分,附则。明确物业专项维修资金的定义、参照指引、实施时间等。

六、关键词诠释

物业专项维修资金:是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

物业共用部位:是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的部位,包括:基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。

物业共用设施设备:是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备,包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、给排水管道、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统绿地、水箱、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

建筑物总面积:是指专有部分面积总和。

 

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